¿Se puede obligar a alguien a vender su parte del piso en una herencia?

Pocos problemas familiares generan tantos dolores de cabeza como la gestión de un inmueble en una herencia, sobre todo, en el caso de padres e hijos. Heredar una vivienda entre varios hermanos o familiares puede parecer una buena noticia, dentro de lo que cabe, pero a la hora de tomar decisiones sobre el futuro del inmueble, la cosa se complica. Una de las soluciones por las que se opta en muchos casos es vender la vivienda, pero siempre puede aparecer la figura del heredero que no quiere vender.

Cuando esto sucede, automáticamente surge la pregunta: ¿Se puede obligar a vender un piso de herencia? En este artículo te explicamos qué dice la ley al respecto, qué opciones existen cuando no hay acuerdo y cómo desatascar esta situación sin problemas ni discusiones.

El punto de partida: el proindiviso y el Código Civil

Para entender por qué se producen estas trabas, hay que acudir al Código Civil. Cuando varias personas heredan un inmueble sin repartirse estancias concretas (algo lógico, ya que una casa no se puede cortar con tijeras), se crea lo que legalmente se denomina un proindiviso, comunidad de bienes o copropiedad.

Esto significa que cada uno de los beneficiarios es dueño de una cuota o porcentaje abstracto sobre la totalidad de la vivienda heredada, y aquí es donde nacen los conflictos, ya que para alquilar o vender una casa en su totalidad se necesita la unanimidad de todos los propietarios. Sin embargo, la ley española establece un principio fundamental que debes recordar: nadie está obligado a permanecer en la comunidad de bienes. Esto significa que si uno de los propietarios quiere salir y liquidar su parte, la ley le respalda para buscar una salida.

¿Se puede vender un piso sin aceptar la herencia?

Otra de las posibles casuísticas es que un propietario se niegue a aceptar la herencia, y aquí surge otra de las preguntas más comunes, la de si se puede vender un piso sin aceptar la herencia previamente. La respuesta corta y contundente es no.

Para poder realizar cualquier operación con una casa heredada, primero es obligatorio cumplir con los pasos legales previos:

1. Que todos los herederos acepten formalmente la herencia ante notario.

2. Pagar los impuestos correspondientes (el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal).

3. Inscribir la nueva titularidad de los herederos en el Registro de la Propiedad.

Hasta que el inmueble no figura inscrito a nombre de los nuevos herederos en el Registro de la Propiedad, nadie tiene capacidad legal para formalizar la venta de la propiedad ni ante notario ni frente a un comprador. Para profundizar en estos pasos, puedes consultar esta guía completa sobre la aceptación de herencia y sus trámites legales.

Opciones para repartir la herencia de un piso si una parte no quiere vender

Si os encontráis en la tesitura de tener que repartir la herencia de un piso si una parte no quiere vender, no todo está perdido. Existen diferentes vías para evitar confrontaciones y discusiones, desde la negociación amistosa hasta las vías de conciliación.

1. Extinción de condominio (Que un heredero se quede el 100%)

No es posible vender el piso de herencia sin acuerdo entre las partes, por lo que, si uno de los hermanos se niega a vender y le gustaría conservarlo, la solución más limpia es la extinción del condominio.

Esta vía consiste en que el heredero que desea quedarse con la casa compre sus participaciones al resto, compensándoles económicamente en metálico según el valor real del inmueble. Esta opción es muy ventajosa fiscalmente, ya que tributa de forma mucho más reducida que una compraventa tradicional.

2. Vender tu parte a un tercero

Aunque, debido a la situación de proindiviso, no puedes obligar a vender el piso de la herencia en su totalidad si algún copropietario se opone, la ley sí te permite vender únicamente tu porcentaje de propiedad de manera independiente.

Existen empresas e inversores dedicados a la compra de proindivisos, pero es importante tener en cuenta que estas operaciones suelen realizarse con descuentos significativos respecto al valor real de mercado. Por ello, esta vía debe considerarse como un último recurso, recomendable solo cuando la relación familiar es insostenible. Asimismo, ten presente que el resto de los copropietarios posee un derecho de adquisición preferente, lo que les permite igualar cualquier oferta que recibas.

Qué hacer cuando el bloqueo es total: el proceso judicial

Si la vía del diálogo se ha agotado por completo y no hay forma de ponerse de acuerdo ni para vender a un tercero ni para adjudicar la casa entre vosotros, la única vía restante es acudir a lo que se conoce como “proceso judicial de división de cosa común”. 

Cualquiera de los copropietarios, independientemente del porcentaje de propiedad que ostente, puede interponer una demanda en el juzgado para solicitar que se ponga fin a la copropiedad.

¿Cómo acaba el procedimiento judicial?

Dado que una casa es un bien indivisible, si las partes continúan sin ponerse de acuerdo durante el pleito, el juez aplicará el procedimiento legal: ordenará la venta de la propiedad mediante subasta pública.

• La subasta pública: la vivienda saldrá a subasta abierta para que pujen terceros compradores o los propios herederos.

• Las consecuencias económicas: el dinero obtenido en la subasta se repartirá entre los herederos en función de su porcentaje. Sin embargo, acudir a esta vía suele implicar que el inmueble se venda por un precio inferior al valor de mercado, además de añadir los costes de abogados, procuradores y peritos.

Por esta razón, la sola amenaza de iniciar un proceso judicial suele ser suficiente para que el heredero que no quiere vender entre en razón y acepte negociar una venta ordinaria en el mercado inmobiliario, que resulta mucho más ventajosa para todos.

Pasos recomendados para desatascar una situación de bloqueo en el reparto de herencias

Para evitar llegar a los tribunales y perder dinero por el camino al estar tomando decisiones bajo tensión, lo ideal es seguir una estrategia escalonada:

1. Obtener una valoración neutral: muchas veces la negativa a vender nace del miedo a regalar el inmueble. Contar con una valoración de la vivienda imparcial y profesional permite saber el precio de mercado de la propiedad y que todos los herederos vean números reales sobre la mesa.

2. Enviar un requerimiento formal (Burofax): comunicar legalmente al heredero que se opone a vender tu intención de terminar con el proindiviso. En este escrito, debes darle a elegir formalmente entre comprar tu parte o aceptar la venta conjunta de la vivienda.

3. Intentar una conciliación notarial: la Ley de Jurisdicción Voluntaria permite acudir al notario para intentar alcanzar un acuerdo formal de partición sin necesidad de interponer una demanda judicial de entrada.

En resumen: la ley no permite el secuestro de la propiedad

En definitiva, aunque no puedes coger de la mano a un familiar y obligarle a firmar en la notaría la venta de la casa que habéis heredado en su totalidad, tampoco él puede obligarte a ti a permanecer atado a una propiedad que no deseas. La ley te ofrece las herramientas necesarias para liberarte de esa carga.

Además de conocer los pasos legales que debes dar, es fundamental saber desde el principio qué impacto económico va a tener cada opción para decidir si realmente quieres o no lidiar con ella. Para eso, puedes te recomendamos calcular el valor neto de lo que te corresponde heredar con la calculadora de Heredum, para que puedas tomar decisiones con la máxima claridad y seguridad.