Proindiviso en una herencia: cómo vender tu parte o disolver la propiedad sin acabar en el juzgado

Proindiviso en una herencia: cómo vender tu parte o disolver la propiedad sin acabar en el juzgado

Recibir una propiedad en herencia junto a tus hermanos u otros familiares suele parecer, sobre el papel, una excelente noticia. Sin embargo, en la práctica, a largo plazo suele convertirse en una de las mayores fuentes de conflicto familiar. Cuando varios herederos pasan a ser dueños de un mismo inmueble sin que a ninguno le corresponda un espacio concreto del mismo, nos encontramos ante una situación de copropiedad o, como se le conoce legalmente, un proindiviso.

Los problemas derivados de gestionar una propiedad compartida vienen, principalmente, por decidir qué se va a hacer con ella, unos quieren alquilar, otros prefieren vender para tener dinero líquido y siempre hay quien opta por no tocar nada. 

Si te encuentras atascado en este punto y necesitas saber qué opciones tienes para liberarte de esta carga o recuperar tu inversión, en este artículo te explicamos en un lenguaje claro y directo qué opciones tienes para afrontar la venta de un proindiviso de herencia y cómo resolver esta situación paso a paso.

¿Qué significa proindiviso y cómo funciona en una herencia?

Si te preguntas qué significa proindiviso, se trata de un término jurídico que describe una situación en la que la propiedad de un bien (en este caso, un inmueble) pertenece a varias personas de manera conjunta, sin que el bien esté dividido físicamente.

Cuando la escritura notarial o el Registro de la Propiedad indica que un piso pertenece a tres hermanos "por partes iguales", significa que cada uno posee un porcentaje sobre la totalidad del inmueble, sin que esto sea un espacio concreto del mismo. Es lo que legalmente se denomina posesión por mitad y proindiviso o titularidad por cuotas indivisas.

En la práctica, ningún heredero puede decir "el salón es mío" o "yo me quedo con el dormitorio principal"-esto, además, carecería de sentido alguno-, porque la vivienda no admite una división física sin destruirse o perder completamente su valor. Por tanto, todas las decisiones relativas al mantenimiento o el destino del piso exigen la coordinación de todos sus dueños.

Nadie está obligado a permanecer en un proindiviso

El Código Civil en España es muy tajante al respecto: ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes. Si has heredado una participación de una casa y no quieres continuar en esa situación, la ley te respalda para buscar una salida.

Cada miembro de la comunidad tiene sus propios derechos y obligaciones. Entre las obligaciones está la de contribuir a los gastos de mantenimiento, IBI y comunidad en proporción a su cuota. Entre los derechos, el más importante es el de solicitar la división de la cosa común en cualquier momento para disolver la copropiedad.

Cómo repartir una herencia con vivienda en proindiviso: 4 soluciones prácticas

Para saber cómo repartir una herencia con vivienda en proindiviso, la clave está en agotar primero la vía del diálogo antes de recurrir a medidas más drásticas. Estas son las cuatro alternativas que tienes sobre la mesa:

1. Vender el inmueble completo a un tercero

Es la opción más ventajosa para todos. Consiste en que el resto de copropietarios y tú os pongáis de acuerdo en el precio, pongáis la casa en el mercado y firméis la venta ante notario. El dinero obtenido se reparte de forma limpia en función de las cuotas indivisas de cada uno y se liquida la situación.

2. Extinción de condominio (Que un heredero compre el resto)

Si uno de los hermanos quiere quedarse con la casa y los demás prefieren el dinero, la vía perfecta es la extinción del condominio. El heredero que desea la propiedad adquiere las partes del resto y les compensa en metálico por su valor.

Esta alternativa tiene una enorme ventaja fiscal respecto a una compraventa tradicional: solo tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es mucho más reducido que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).

3. Vender únicamente tu cuota a un tercero o empresa especializada

Si los demás se niegan a vender la casa y tampoco quieren comprarte tu parte, la ley establece que todo copropietario tiene derecho a disponer libremente de su porcentaje. Puedes negociar la venta del proindiviso de herencia traspasando únicamente tu participación.

Existen empresas que compran proindivisos o inversores privados interesados en estas participaciones. Sin embargo, debes tener en cuenta qué implica esta vía:

• Descuento sobre el valor: al asumir el problema de gestionar el conflicto familiar, las empresas compran estas cuotas con una rebaja considerable (habitualmente entre un 30% y un 50% por debajo del precio de mercado).

• Derecho de tanteo y retracto: El resto de copropietarios goza de un derecho de adquisición preferente (también llamado derecho de tanteo). Esto significa que tienen preferencia para comprar tu parte por la misma cifra y condiciones que te haya ofrecido la empresa externa.

4. La vía judicial: la demanda de división de cosa común

Cuando el bloqueo entre los herederos es absoluto y la relación familiar se ha roto, la última alternativa es acudir a la vía judicial presentando una demanda de división de cosa común.

Mediante este procedimiento, el juez constatará que el bien es indivisible y acordará la disolución de la comunidad, ordenando la subasta pública del inmueble.

Cómo tasar un piso en proindiviso para venderlo

Uno de los principales detonantes de las discusiones familiares es fijar el precio de la propiedad. Un hermano suele pensar que la casa de sus padres vale una fortuna, mientras que otro prefiere bajar el precio para quitarse el problema de encima cuanto antes.

Si necesitas saber cómo tasar un piso en proindiviso para venderlo con objetividad, los pasos principales son:

1. Encargar una tasación profesional homologada: Acudir a un perito tasador independiente que emita un informe técnico según el estado real de la vivienda y la zona.

2. Utilizar herramientas de valoración online: Para tener una primera toma de contacto neutra y rápida, contar con una valoración de la vivienda basada en datos de mercado reales permite a todos los herederos partir de una cifra imparcial y sin sesgos emocionales.

Disponer de una cifra objetiva facilita los acuerdos de extinción de condominio o la fijación del precio de venta al público, evitando sospechas entre los familiares.

¿Qué hacen las empresas que compran proindivisos?

Muchos propietarios desesperados por el bloqueo familiar se preguntan qué hacen las empresas que compran proindivisos y si realmente es seguro acudir a ellas.

Estas entidades son sociedades de inversión inmobiliaria especializadas en adquirir porcentajes de propiedades en conflicto. Su modelo de negocio se basa en lo siguiente:

• Comprar con un fuerte descuento: Adquieren tu cuota indivisa pagándote de forma inmediata al contado, pero aplicando una quita notable sobre el valor de mercado a cambio de asumir el riesgo y los procedimientos judiciales posteriores.

• Negociar con los demás herederos: Una vez que la empresa pasa a estar inscrita en el Registro de la Propiedad como nueva copropietaria, intenta negociar con el resto de tus familiares la compra de sus partes o la venta pactada del inmueble.

• Acudir a los tribunales si persiste el bloqueo: Si tus familiares tampoco quieren negociar con la empresa, esta iniciará la demanda de división de cosa común para llevar la vivienda a subasta judicial.

Si te preguntas por qué deberías vender tu proindiviso a una de estas compañías, la razón principal suele ser la obtención de liquidez y el deseo de cortar de raíz un conflicto familiar, evitando asumir los costes de un abogado y procurador en un juicio.

El peligro de la subasta judicial: la última opción

Si ninguno cede y el proceso llega hasta los tribunales, la subasta pública ordenada por el juez será el destino inevitable del inmueble.

Aunque es una forma legal de poner fin al problema, la subasta judicial suele resultar perjudicial para el bolsillo de todos los herederos:

• El precio final de adjudicación suele ser notablemente inferior al valor real de mercado.

• Hay que descontar del dinero obtenido los honorarios de los abogados, procuradores y peritos que hayan intervenido en los procedimientos judiciales.

• La vivienda puede terminar en manos de subasteros o inversores por una fracción de su valor real.

Por esta razón, la perspectiva de una subasta debe servir siempre como incentivo para que las partes alcancen un acuerdo razonable antes de interponer la demanda.

En resumen: información clara para tomar las mejores decisiones

Para afrontar un proindiviso tras el fallecimiento de un ser querido, debes conocer tus derechos y obligaciones, así como los mecanismos legales que tienes a tu alcance para no quedarte atrapado en una propiedad compartida.

En este sentido, además de valorar las distintas vías legales para disolver la copropiedad, es recomendable calcular desde el primer momento el valor de tu parte y el coste de los impuestos o trámites asociados. Si te encuentras en esta situación y quieres tener claras las cifras antes de dar cualquier paso, puedes usar la calculadora de herencias de Heredum para calcular de forma transparente y precisa qué vas a recibir realmente en tu herencia según tu caso concreto.