¿Cómo se declara la venta de un piso heredado? Impuestos y pasos para no equivocarte con Hacienda
¿Vas a vender una casa heredada? Descubre cómo tributa en la Renta, cómo calcular la ganancia patrimonial y qué impuestos tienes que pagar.
Vender una propiedad heredada suele ser una vía rápida para obtener liquidez o evitar las disputas habituales entre copropietarios. Sin embargo, en el momento en que se firma la compraventa y se recibe el dinero en la cuenta bancaria, surge la pregunta: ¿Cómo se declara la venta de un piso heredado? Y, sobre todo, ¿Cuánto dinero se va a quedar la Agencia Tributaria de esa operación?
A la hora de vender un piso heredado hay que tener en cuenta dos momentos fiscales totalmente distintos pero igualmente importantes: el momento en que aceptas los bienes y el momento en que los vendes. En este artículo te detallamos paso a paso cómo tributa esta operación para que no te pille por sorpresa ningún recargo ni requerimiento, qué casilla hay que marcar en la declaración de la renta y cómo hacer las cuentas para no pagar ni un euro de más.
Los dos pasos fiscales al heredar y vender
Como acabamos de adelantar, lo primero que debes tener claro es que vender una casa heredada implica pagar impuestos en dos fases diferentes del proceso, no se puede saltar una para ir a la otra.
Primera fase: aceptación de la herencia
Cuando fallece el propietario y la familia tramita la aceptación de la herencia, hay un plazo máximo de seis meses desde el fallecimiento para liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal de la transmisión mortis causa.
Segunda fase: venta del inmueble:
Tiempo después, cuando el heredero o la junta de herederos decide venderlo, se genera una operación comercial independiente. Es en este segundo momento cuando entra en juego la declaración del IRPF.
Si te preguntabas "si vendo un piso de herencia tengo que pagar impuestos", la respuesta es un sí rotundo: pagarás por la ganancia que hayas obtenido entre lo que declaraste que valía el piso al heredar y lo que has sacado al venderlo.
Cómo calcular la ganancia patrimonial en el IRPF
El impuesto principal que vas a pagar al vender es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). En la campaña del IRPF del año siguiente a la venta, tendrás que incluir este movimiento dentro del apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales.
La clave de todo este cálculo reside en determinar si ha existido una ganancia patrimonial, y para calcularla no se toma como referencia el precio al que la persona fallecida compró la casa hace 30 o 40 años, sino el valor que le diste tú al declarar en el impuesto de sucesiones y donaciones.
La fórmula para saber por cuánto tributa la venta de una vivienda heredada
Para saber exactamente cuál es la base imponible sobre la que te aplicarán los porcentajes del IRPF, la Agencia Tributaria utiliza esta resta:
Ganancia Patrimonial = Valor Real de Venta - Valor de Adquisición en la Herencia
A mayores, la ley te permite ajustar ambos importes añadiendo los gastos derivados de ambas operaciones:
1. El Valor de Adquisición (Lo que te costó heredar)
Se compone del valor que se le otorgó a la vivienda heredada en la escritura de adjudicación de herencia (que sirvió de base para el Impuesto de Sucesiones), más todos los gastos e impuestos que tuviste que abonar para poner el piso a tu nombre:
Gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
Lo pagado en el Impuesto de Sucesiones (proporcional a ese inmueble).
La plusvalía municipal que abonaste al heredar.
2. El valor de transmisión (lo que te queda de la venta)
Se calcula tomando el precio real por el que se firma la venta de una vivienda en la notaría, menos todos los gastos e impuestos necesarios para cerrar esa venta:
Honorarios de la agencia inmobiliaria que gestionó la operación.
Gastos del certificado de eficiencia energética o cédula de habitabilidad.
La plusvalía municipal correspondiente a la venta (si la asume el vendedor).
Tramos del IRPF por la venta de un piso heredado
Una vez realizada la resta anterior, si el resultado es positivo, significa que has obtenido un beneficio fiscal. Esta ganancia patrimonial se integra en la base imponible del ahorro de tu declaración de la renta y tributa por tramos progresivos.
Los tipos impositivos que aplica la Agencia Tributaria sobre las ganancias patrimoniales se dividen en los siguientes tramos:
Un ejemplo práctico:
Imaginemos que al heredar una vivienda la valorasteis en la herencia en 180.000€ y gastasteis 10.000€ entre notario e impuestos. En ese caso, el valor de adquisición sería 190.000€.
Tres años después, lográis vender un piso por 210.000€ y pagáis 5.000€ de agencia inmobiliaria. El valor de transmisión neto es de 205.000€.
Por lo tanto, la ganancia patrimonial será:
205.000€ - 190.000€ = 15.000€
De esos 15.000€, los primeros 6.000€ tributarán al 19% 1.140€ y los 9.000€ restantes al 21% (1.890€). En total, el IRPF por la venta ascenderá a 3.030€.
¿Qué pasa si se vende el piso por el mismo valor por el que se heredó?
Esta es una de las estrategias más utilizadas en la planificación fiscal cuando se proyecta vender la vivienda de manera casi inmediata a la muerte del familiar.
Si en la escritura de adjudicación de herencia se declara un valor actualizado y acorde al mercado inmobiliario, y la venta se realiza poco tiempo después por esa misma cifra, la ganancia patrimonial será cero (o incluso negativa tras descontar los gastos notariales e impuestos).
En este escenario, como no ha habido incremento patrimonial, no tendrás que abonar cuota alguna en el IRPF por la venta. Sin embargo, ten muy presente que sigue siendo obligatorio incluir la operación en la declaración de la renta, reflejando los valores de adquisición y transmisión para que la Agencia Tributaria compruebe que el resultado neto dé cero.
El papel de la Plusvalía Municipal (IIVTNU) al vender
Además del IRPF, no debes olvidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como plusvalía municipal. Este tributo se paga al ayuntamiento de la localidad donde se encuentre el inmueble heredado.
Como adelantábamos, la plusvalía municipal se paga dos veces:
Al heredar una vivienda: la paga el nuevo heredero.
Al vender un piso: la paga el vendedor (que vuelve a ser el heredero).
La cantidad a pagar dependerá del valor catastral del suelo y del número de años que hayas sido propietario de la vivienda (desde que la heredaste hasta que la vendiste). Si el tiempo transcurrido entre la aceptación y la venta es de apenas unos meses, la plusvalía municipal de la venta será reducida. Además, si demuestras que has vendido con pérdidas con respecto al valor de herencia, estarás exento de pagarla.
Excepciones y exenciones en la tributación de la venta
Existen determinados casos previstos por la ley en los que el contribuyente puede ahorrarse el pago del IRPF al vender un piso de herencia con impuestos reducidos o nulos:
Mayores de 65 años: si el piso heredado se convirtió en tu vivienda habitual y tienes más de 65 años en el momento de la venta, la ganancia patrimonial queda 100% exenta de IRPF. Si era una segunda residencia, la ganancia también estará exenta si utilizas el dinero obtenido (hasta un máximo de 240.000€) para constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de seis meses.
Reinversión en vivienda habitual: si la casa heredada se fijó como tu residencia habitual y vendes para comprar otra vivienda habitual, la ganancia no tributará en la medida en que se reinvierta todo el importe en la nueva propiedad.
Pasos para incluir la venta de la propiedad heredada en la declaración de la Renta
Cuando llegue el momento de realizar la declaración de la renta correspondiente al año en que firmaste la venta, deberás acceder a la Renta Web y dirigirte al apartado de "Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales".
Selecciona la clave correspondiente a inmuebles urbanos.
Indica la fecha de adquisición (fecha de fallecimiento del causante) y la fecha de transmisión (fecha de la firma de la venta).
Introduce el valor de adquisición computando los gastos e impuestos iniciales.
Introduce el valor de transmisión descontando los gastos de agencia e impuestos de la venta.
El sistema calculará automáticamente si existe ganancia o pérdida y aplicará los tramos impositivos de tu comunidad autónoma y del tramo estatal.
En resumen: información y números claros desde el primer momento
Saber cómo se declara la venta de un piso heredado es fundamental para evitar sustos con Hacienda y calcular con precisión el dinero con el que te quedarás tras cerrar la operación.
Tener controlado todo el proceso, desde el valor inicial fijado en la herencia hasta la tributación final en el IRPF, te permitirá tomar decisiones estratégicas junto al resto de los herederos. Y si te encuentras en mitad de este camino y quieres saber con exactitud a cuánto asciende la masa hereditaria y qué vas a recibir realmente en tu caso concreto, puedes calcular el valor neto de lo que vas a heredar con la herramienta de Heredum, la forma más sencilla de tener tus números claros antes de dar cualquier paso.