Heredar alquiler de renta antigua: cómo gestionar el contrato, subrogaciones y derechos del propietario
¿Has heredado un piso con renta antigua? Descubre cómo funciona la subrogación tras el fallecimiento del inquilino, cómo subir la renta y recuperar la casa.
Cuando una persona fallece y deja en herencia una vivienda que tiene un contrato de renta antigua, los herederos suelen encontrarse con un escenario complejo. Por un lado, reciben la propiedad del inmueble, pero por otro, también asumen la condición de arrendadores de un contrato con rentas muy por debajo de los precios de mercado actuales y con una duración prácticamente indefinida.
Por lo tanto, decidir en esos casos qué compensa y qué no no es sencillo, poniendo sobre la mesa distintas salidas para recuperar el piso que, a su vez, generan dudas legales, como la subrogación del contrato de arrendamiento, la actualización del importe del alquiler o la posibilidad de echar a un inquilino de renta antigua.
En esta guía te explicamos de forma clara y directa cómo funcionan las rentas antiguas de alquiler, quién tiene derecho a subrogarse tras el fallecimiento del inquilino de renta antigua y qué vías existen para recuperar la vivienda o actualizar la renta conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué es un contrato de alquiler de renta antigua y qué ley lo regula?
Un contrato de renta antigua es aquel contrato de alquiler firmado hace décadas bajo un régimen normativo caracterizado por la prórroga forzosa a favor del inquilino y la congelación o limitación severa de las rentas.
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la Ley Boyer
Para determinar los derechos y obligaciones de un inquilino de renta antigua, es imprescindible revisar la fecha exacta en la que se firmó el contrato:
Contratos firmados entre 1950 y 1985 (LAU de 1964): son los contratos de renta antigua por excelencia. Otorgaban al inquilino el derecho a permanecer en la vivienda de por vida mediante la prórroga forzosa, y permitían además varias subrogaciones a favor de familiares directa o indirectamente vinculados.
Contratos posteriores a la Ley Boyer (desde el 9 de mayo de 1985): el Real Decreto-Ley 2/1985 (conocido como Ley Boyer de renta antigua) eliminó la prórroga forzosa obligatoria, salvo que las partes lo pactaran expresamente en el contrato.
Diferencia entre contratos de renta antigua y contratos de alquiler anteriores a 2019
Es muy importante no confundir los verdaderos contratos de alquiler anteriores a 2019 (que se rigen por la LAU de 1994 y tienen duraciones de 3 a 5 años) con las verdaderas rentas antiguas. Los contratos firmados antes del 9 de mayo de 1985 son los únicos que mantienen las limitaciones extremas de actualización de renta y prórroga obligatoria.
Fallecimiento del inquilino de renta antigua: ¿quién puede subrogarse en el contrato?
Uno de los momentos críticos al heredar una propiedad alquilada de este modo se produce cuando ocurre el fallecimiento del inquilino de renta antigua. La Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 limitó de forma sustancial los derechos de subrogación para evitar que estos alquileres se eternizaran de generación en generación.
Requisitos para la subrogación del contrato de arrendamiento
A la muerte del inquilino titular, no cualquier familiar puede quedarse en el piso. Solo podrán continuar con la subrogación del contrato de arrendamiento:
El cónyuge no separado legalmente o la persona que conviviera con el inquilino como pareja de hecho durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
Los hijos que convivieran con el inquilino durante los 2 años anteriores al fallecimiento.
El familiar que tenga derecho y desee subrogarse debe notificarlo por escrito al arrendador en el plazo de 3 meses desde el fallecimiento, acompañando el certificado de defunción y la prueba de convivencia. Si no se notifica en ese plazo, el contrato queda extinguido.
Personas con discapacidad superior al 65 % o familiares directos
Existen dos reglas especiales sobre la duración de la subrogación a favor de los hijos:
Si el hijo subrogado es mayor de edad y no tiene discapacidad, el contrato se extinguirá cuando pasen 2 años desde la subrogación o cuando la persona cumpla 25 años de edad (lo que ocurra más tarde).
Si el hijo tiene un grado de discapacidad superior al 65 %, la subrogación no tiene límite de 2 años y el contrato se mantendrá hasta su fallecimiento.
¿Se puede subir un alquiler de renta antigua o actualizar la renta?
Muchos propietarios que heredan estas viviendas se preguntan si se puede subir un alquiler de renta antigua o si están condenados a cobrar esos ínfimos alquileres durante un tiempo indeterminado, y la respuesta es que, si bien la ley permite actualizar el alquiler de renta antigua, debe hacerse siempre siguiendo un procedimiento tasado y muy riguroso:
Repercusión del IPC: se puede actualizar el importe de la renta aplicando la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC), siempre que se notifique formalmente por escrito al inquilino.
Repercusión de obras de conservación: si el propietario heredero realiza obras necesarias para la conservación de la vivienda (como reparar el tejado, bajar el ascensor a cota cero o arreglar bajantes), puede repercutir un porcentaje del coste al inquilino en forma de incremento anual de la renta.
Repercusión del IBI y servicios: el arrendador puede repercutir al inquilino el importe total del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el coste de las obras de servicios y suministros comunes, previo requerimiento por escrito.
Cómo recuperar la vivienda: causas legales para echar a un inquilino de renta antigua
Aunque el contrato de renta antigua otorga un nivel de protección muy elevado al arrendatario, el propietario heredero no está desamparado. Existen causas tasadas en la ley de arrendamientos urbanos para denegar la prórroga y proceder a echar a un inquilino de renta antigua.
Necesidad del arrendador o denegación de la prórroga
El propietario puede resolver el contrato si acredita la necesidad de la vivienda para sí mismo o para sus descendientes en primer grado (hijos) o cónyuge en caso de sentencia firme de separación o divorcio.
Para ejercitar esta causa de denegación de prórroga, se debe requerir formalmente al inquilino con al menos un año de antelación (o los plazos que fijara la norma aplicable según el contrato), justificando documentalmente la causa real de necesidad.
Inquilino de renta antigua que no vive en la casa
Otra de las causas más habituales para rescindir el contrato es la falta de ocupación de la vivienda. Si el inquilino de renta antigua no utiliza el piso de forma habitual durante más de 6 meses en el curso de un año sin una causa justificada (como una estancia hospitalaria o traslado laboral temporal), el arrendador puede interponer una demanda de resolución de contrato por no uso.
Extinción del contrato e indemnización al inquilino de renta antigua
En muchos casos, los herederos prefieren alcanzar un acuerdo amistoso con el inquilino para liberar el piso y poder venderlo o volver a alquilarlo a precio de mercado.
¿Cuándo corresponde una indemnización al inquilino de renta antigua?
No existe una obligación legal automática de pagar una indemnización al inquilino de renta antigua salvo en supuestos muy concretos (como ciertos derribos o actuaciones urbanísticas). Sin embargo, en la práctica es muy habitual proponer una indemnización al inquilino de renta antigua a cambio de que entregue las llaves y renuncie voluntariamente a su derecho de prórroga.
El importe de esta compensación suele calcularse en función de:
La edad del inquilino y su esperanza de vida.
La diferencia entre la renta antigua que paga y el alquiler medio de mercado en la zona.
El valor de la vivienda libre de cargas frente al valor del piso con inquilino.
Extinción automática cuando el subrogado cumpla 25 años en el contrato
Salvo en los casos de cónyuge o discapacidad, la ley establece la fecha de extinción automática de las subrogaciones. Cuando el hijo subrogado cumpla 25 años de edad o transcurra el plazo legal máximo aplicable desde la entrada en vigor de la LAU de 1994, el contrato se extingue de pleno derecho y el propietario puede recuperar la posesión sin tener que abonar indemnización alguna.
Si la vivienda heredada se encuentra compartida entre varios hermanos o herederos, te recomendamos consultar nuestro artículo sobre cómo gestionar un proindiviso en una herencia o valorar una extinción de condominio.
Pasos y trámites para el heredero que recibe el inmueble
Si acabas de heredar un piso con un alquiler de renta antigua, es fundamental seguir un protocolo ordenado antes de realizar cualquier gestión con el mismo:
Solicitar la documentación del contrato: localizar el contrato original firmado entre 1950 y 1985 o bajo la Ley Boyer de renta antigua para verificar fechas, cláusulas y firmantes.
Revisar los recibos y el IBI: comprobar si se están repercutiendo correctamente los impuestos y si existe algún tipo de impago acumulado por parte del inquilino.
Verificar quién reside realmente en la casa: comprobar si el titular ha fallecido, si se ha notificado alguna subrogación formal en plazo o si la casa está desocupada.
Formalizar la adjudicación de herencia: tramitar la escritura pública y acudir al Registro de la Propiedad para inscribir el cambio de titularidad del inmueble (puedes ver el proceso en nuestra guía sobre aceptación de herencia).
Un último consejo si acabas de heredar un piso con renta antigua
Gestionar contratos de renta antigua exige actuar con cautela para no dar pasos en falso y evitar, así, perder la oportunidad de recuperar el inmueble o actualizar el alquiler.
Por último, si esta es tu situación, también te recomendamos calcular el valor real del piso con la calculadora de Valoración Vivienda y analizar la rentabilidad neta de la operación. Si quieres tener datos objetivos sobre tu inmueble o conocer los tributos asociados al reparto, puedes utilizar la calculadora del impuesto de sucesiones y la calculadora de plusvalía municipal de Heredum. Somos profesionales en el sector inmobiliario y contamos con datos completamente actualizados que te servirán de mucha ayuda.